hợp đồng thuê nhà có cần công chứng

Việc thuê nhà, xưởng, mặt bằng kinh doanh là việc thường xuyên xảy ra trong đời sống của chúng ta. Quy định pháp luật về việc cho thuê nhà của cá nhân cũng đã có nhiều cập nhật liên tục, phù hợp với tình hình thực tế? Một câu hỏi mà Song Kim thường nhận được từ khách hàng là: Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không? Hôm nay, mời quý bạn đọc cùng chúng tôi tìm hiểu chi tiết về vấn đề này!

Căn cứ pháp lý khi soạn thảo hợp đồng thuê nhà

• Luật nhà ở số 65/2014/QH13, ban hành ngày 25/11/2014
• Luật dân sự số 91/2015/QH13, ban hành ngày 24/11/2015
• Luật ban hành văn bản số 80/2015/QH13, ban hành ngày 22/06/2015
• Thông tư số 40/2021/TT-BTC, ban hành ngày 01/06/2021

Các nội dung chính cần có trên hợp đồng thuê nhà

Tùy thuộc vào thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê, hợp đồng thuê nhà có thể có những thỏa thuận khác nhau. Nhưng cơ bản, hợp đồng thuê nhà phải có những nội dung chủ yếu sau:

• Thông tin của bên cho thuê và thông tin của bên thuê: Nếu cá nhân, phải có đầy đủ tên họ, ngày tháng năm sinh, địa chỉ hộ khẩu thường trú. Số giấy tờ tùy thân, ngày cấp, nơi cấp. Nếu là công ty, phải có đầy đủ tên, địa chỉ, mã số thuế công ty.
• Địa chỉ chính xác của căn nhà cho thuê: bao gồm đường/phố, xã/phường/thị trấn, quận/huyện/thành phố (trực thuộc tỉnh), tỉnh/thành phố. Nếu chỉ cho thuê 1 phần căn nhà, phải chi tiết số phòng/số tầng sẽ cho thuê
• Diện tích thuê: ghi chính xác diện tích sẽ cho thuê/thuê
• Hiện trạng căn nhà: thỏa thuận rõ các trang thiết bị sẽ bàn giao giữa bên cho thuê và bên thuê và thỏa thuận bàn giao hiện trạng sau khi kết thúc hợp đồng thuê. Nên có biên bản ghi nhận hiện trạng căn nhà sẽ bàn giao
• Thời gian thuê: phải có chi tiết thời gian thuê và các điều khoản gia hạn hợp đồng thuê
• Giá thuê nhà: phải có chính xác giá trị cho thuê/thuê hàng tháng. Và ghi rõ lộ trình tăng giá theo thời gian (có thể tăng theo % giá thuê ban đầu hoặc 1 mức tăng cụ thể quy ra Việt Nam đồng)
• Quy định về việc sử dụng tài sản thuê: phải có quy định cụ thể về việc bên thuê có được cho thuê lại căn nhà (cho bên thứ 3) hay không?
• Thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà: quy định rõ các loại thuế liên quan phát sinh từ hoạt động cho thuê nhà sẽ do bên thuê chịu hay giá thuê đã bao gồm thuế.

Vậy, công chứng hợp đồng cho thuê nhà có cần thiết hay không?

Căn cứ vào khoản 2, điều 122 Luật nhà ở số 65/2014/QH13, có quy định:
“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.”
Kết luận: hợp đồng thuê nhà không cần công chứng, chứng thực vẫn có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành. Việc công chứng, chức thực hợp đồng sẽ tùy thuộc vào nhu cầu của bên cho thuê và bên thuê. Và việc công chứng, chứng thực hợp đồng KHÔNG phụ thuộc vào thời hạn thuê.

Hợp đồng thuê nhà dài hạn có bắt buộc phải công chứng không?

Đây là câu hỏi mà dịch vụ thành lập công ty Song Kim thường gặp, khi thực hiện việc tư vấn thành lập, để làm rõ việc này, chúng ta hãy cùng phân tích các văn bản pháp luật sau:
Việc lập văn bản, công chứng, chức thực cho thuê nhà đã được luật hóa tại Bộ Luật Dân Sự 2005. Căn cứ vào điều 492, Bộ Luật Dân Sự số 33/2005/QH11, có hiệu lực thi hành 14/06/2006, quy định:
“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Như vậy, tại thời điểm này, nếu hợp đồng cho thuê nhà từ 06 tháng trở lên, bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Nhưng tại khoản 2, điều 122 Luật nhà ở số số 65/2014/QH13, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2015, đã trình bày bên trên, thì không cần công chứng, chứng thực hợp đồng, không phân biệt thời gian cho thuê (trên 06 tháng hoặc dưới 6 tháng)
Vậy, chúng ta phải căn cứ vào luật Dân Sự 2005 hay Luật nhà ở 2014. Hãy tiếp tục cùng Song Kim tìm hiểu quy định tại khoản 2, khoản 3, điều 156 Luật ban hành văn bản số 80/2015/QH13. Và quy định chi tiết sẽ như sau:
“Điều 156. Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật
1. …
2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.”
Như vậy, Luật Dân Sư 2005 và Luật Nhà Ở 2014, đều do Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam ban hành. Luật Nhà Ở 2014 được ban hành sau, nên việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà sẽ được áp dụng theo Luật Nhà Ở 2014.
Trên đây là phân tích chi tiết về việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà có cần thực hiện hay không? Hy vọng với những thông tin chi tiết bên trên, đã giải đáp được tất cả những thắc mắc của quý bạn đọc về việc công chứng hợp đồng cho thuê nhà.

---

Xem thêm: Chi phí thuê nhà của cá nhân làm văn phòng có phải là chi phí hợp lý không?